Sobre todo durante la crisis económica y financiera de 2008, muchas familias vieron cómo sus ingresos iban a menos y no podían pagar las cuotas de sus hipotecas. Y, en muchos casos, tuvieron que hacer frente a un proceso de embargo de su vivienda. En ocasiones, se optó por la entrega del inmueble al banco para saldar la deuda pendiente. Es el proceso que se conoce como dación en pago.
A continuación describimos los diferentes aspectos a tener en cuenta sobre la dación en pago en España en 2020: definición, requisitos, legislación...
Literalmente la definición de dación en pago es la entrega de un bien a cambio de saldar una deuda pendiente de pago. Es un concepto que se ha popularizado últimamente debido al uso de este recurso legal por parte de los bancos españoles con objeto de dar en algunos casos una solución al creciente número de hipotecas impagadas o de dudoso cobro de particulares, familias, autónomos y empresas.
Es una alternativa a la ejecución hipotecaria, por la cual la entidad financiera sigue los pasos establecidos por la Ley Hipotecaria para proceder a la venta forzosa del inmueble a quién ofrezca más dinero por ella en subasta pública, con el objetivo de cobrarse la deuda.
Con la figura jurídica de la dación en pago el banco puede dar por extinguida la deuda hipotecaria con el cambio de la titularidad del inmueble a su favor y la recepción de las llaves, liberando al hipotecado de su responsabilidad ilimitada que había asumido en el momento de la firma de la hipoteca.
La entrada en vigor de la Ley 5/2019, conocida como Ley Hipotecaria, en junio de 2019, supuso un cambio importante en la dación en pago. Desde entonces se trata de una medida voluntaria y se aplicará siempre y cuando se haya pactado entre las partes que firman la hipoteca (el titular y la entidad).
Además, la Ley exige que quede bien claro, tanto en la publicidad que se haga de la hipoteca como en la información que se entrega de la misma al futuro hipotecado, si existe o no la posibilidad de acogerse a ella en caso de ser necesario.
La dación en pago de inmuebles hipotecados, o aceptación de inmuebles en pago de deudas garantizadas con hipoteca por los bancos, presenta claras ventajas frente a una inminente ejecución judicial para el deudor en una situación donde ha habido una notable depreciación del precio de la vivienda.
Con la dación en pago de deudas, el deudor hipotecado que sabe que no puede pagar la hipoteca, se libera íntegramente de la deuda entregando la vivienda a la Entidad Financiera. En cambio, en el caso de venta en subasta o adjudicación del inmueble por parte de las inmobiliarias de los bancos, si el valor que recibe el banco no cubre la totalidad de la deuda pendiente, además de perder la vivienda aún sigue debiendo parte de la deuda.
Incluso en la situación actual no es una mala solución para las entidades de crédito, ya que evitan los altos costes implícitos en una ejecución hipotecaria y plazos judiciales para acceder a la posesión y propiedad del inmueble en aquellos supuestos en la operación es de muy dudoso cobro por no contar con titulares, cotitulares o avalistas solventes que puedan hacer frente a la deuda.
En estos momentos existe una ley de dación en pago que ofrece mayores facilidades para que determinados deudores puedan acogerse a la dación en pago, que es el RD - Ley 6/2012 de 9 de marzo de 2012, de medidas urgentes para la protección de deudores hipotecarios sin recursos.
La Ley Hipotecaria anterior a este decreto ya contemplaba la posibilidad de la dación en pago, pero para poder materializarse debía estar pactado entre la entidad financiera y el cliente antes de firmar el préstamo hipotecario y, por tanto, estar especificado expresamente en la escritura hipotecaria.Al tener que haber un acuerdo entre 2 partes, los bancos históricamente no han optado por la dación en pago y sí por ejecutar la vivienda para con su subasta satisfacer la deuda.
Condiciones para conseguir una dación en pago según la nueva ley:
Que la hipoteca recaiga sobre un inmueble cuyo precio de compra-venta no exceda de unos determinados valores en función de la población de los municipios:
Cumplir los criterios marcados para considerar a una persona dentro del umbral de exclusión y por tanto ser beneficiaria de esta opción. Estos son los 6 requisitos “que” más se exigen:
Y aún en caso de cumplir el total de los 7 requisitos, el banco puede ofrecer una novación hipotecaria antes de proceder a la dación en pago, que se podría llegar a posponer hasta dentro de 5 años, con una serie de modificaciones hipotecarias que faciliten la sostenibilidad del crédito: carencia de capital durante 4 años + ampliación del plazo de la hipoteca hasta 40 años desde el momento de contratación en origen + reducción del tipo de interés durante los 4 años de carencia a un tipo Euribor + 0,25%.
Existe una amplia relación de bancos, cajas y cooperativas de crédito adheridas al Código de Buenas Prácticas entre la banca hipotecaria que opera en España.
Además, a principios de 2016, el Gobierno modificó, a través de un Real Decreto, la Ley 1/2013, que incluía medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. Fue la conocida entonces como ley de la “segunda oportunidad”.
Añadía un paquete de medidas que daban la posibilidad, entre otras, de liquidar una deuda hipotecaria a través de la dación en pago. Para ello, el afectado debía cumplir unos requisitos. Entre ellos, ser deudor de buena fe (que su insolvencia no fuera voluntaria o fruto de un engaño), que no tuviera ninguna sentencia firme en los 10 años anteriores por delitos contra organismos como Hacienda o la Seguridad Social, contra el patrimonio, los derechos de los trabajadores... Y que hubiera intentado llegar, sin éxito, a acuerdos extrajudiciales.
También el titular debe justificar que los ingresos familiares no superan tres veces el IPREM anual de 14 pagas (está en el umbral de exclusión), alteraciones económicas significativas en los cuatro años previos, que la carga hipotecaria sea superior al 50% de los ingresos de la familia...
Cuando una persona tiene problemas para pagar su cuota hipotecaria, lo primero que debe hacer es hablar con su interlocutor habitual en la Entidad Financiera y plantearle abiertamente la situación en la que se encuentra. De esta forma, el banco conoce su capacidad de pago real y se puede acordar una fórmula temporal satisfactoria para ambas partes, que permita evitar perder la casa y al banco incrementar su morosidad.
En función de las posibilidades de pago del cliente y de lo que el banco esté dispuesto a asumir existen diferentes posibilidades:
Cuando el banco no da opciones a acogerse a ninguna de estas dos posibilidades, el siguiente caso es plantearles una dación en pago para quitarse la deuda de encima. Incluso se podría negociar también un alquiler posterior en la casa que se ha entregado a la entidad financiera y seguir viviendo en ella.
El banco no acostumbra a dejar pasar los primeros recibos impagados, esperando a que sea el cliente el que plantee una solución para novar, refinanciar y/o mejorar las garantías actuales sobre la deuda irregular. Normalmente hasta que la situación ya no está en manos de la oficina sino de un responsable especializado de gestionar operaciones en mora, no se ponen manos a la obra de forma proactiva para la búsqueda de una solución.
El gestor de morosidad puede proponer inicialmente una carencia o una refinanciación, que puede o no ser aprobada por el órgano del banco correspondiente, y si no lo aprueban normalmente sería a posteriori cuando estudiaría la dación de pago como solución para rescindir la deuda ante la inviabilidad de regularización de la deuda vencida y de repago.
En todo este proceso, la Entidad Financiera puede tardar un plazo de entre 3 y 6 meses hasta la aceptación de dación en pago o traslado del expediente denegado al centro de litigios para su ejecución hasta llegar al deshaucio. Hay que tener en cuenta que esto hará que la acumulación de intereses de demora, comisiones por impago y gastos judiciales de prelitigio resulten en un incremento de la deuda pendiente antes del impago en torno a un 30% superior.
La entrega de una vivienda en sustitución del pago de una deuda hipotecaria implica el pago del correspondiente impuesto, que puede tratarse de ITP y AJD o IVA, según el caso.
Los impuestos a liquidar para una dación en pago de vivienda para saldar una hipoteca sobre vivienda cuyo titular es un particular corresponden al ITP y AJD (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, respectivamente) y en concreto en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
Generalmente, en estos casos este impuesto lo asumen generalmente los bancos ante la dificultad económica del hipotecado. La cifra del impuesto lo determinan las tarifas impositivas de cada comunidad autónoma, rondando entre un 7/8% de la base imponible según regiones para operaciones inmobiliarias. La base imponible o impositiva será el valor real neto de cargas distintas de la hipoteca, ya que las deudas del deudor que transmite no minoran la valoración de la transmisión.
No obstante, podría caber la posibilidad de que en determinadas circunstancias el banco traslade contractualmente al deudor la obligación de hacer frente al pago de este impuesto.
En caso de que la dación en pago se realice entre un banco y un profesional/autónomo o empresario/empresa y se trate de un inmueble de nueva construcción o en construcción, quedaría grabada por el IVA la dación en pago, que será un 4/8 o 18/21% según el momento en que se realice la operación ante la inminente subida del IVA para vivienda en 2013.
Será un 4/8% de tipo reducido de IVA en caso de que se trate de una transmisión de vivienda o un 18/21% del tipo general de IVA en caso de cualquier otro tipo de inmueble. En caso de inmuebles en construcción siempre tributarán por el tipo general de IVA.
Si se realiza una segunda transmisión o ulterior por parte de un empresario (no promotor del inmueble) entonces la operación estaría exenta de IVA y tributaría nuevamente por ITP y AJD.
Además el banco o acreedor receptor de la transmisión tendría que pagar la tasa por AJD (Actos Jurídicos Documentados) correspondiente a la otorgación de Escritura Pública de la operación, que será de entre un 0,5 y un 1% generalmente según comunidades.