¿Cómo afecta la hipoteca inversa a los herederos?
A la muerte del titular serán los herederos quienes deban liquidar la hipoteca con la entidad.
En el momento de cancelación de la hipoteca, el importe adeudado será igual a las cantidades recibidas
y gastos iniciales que haya abonado la entidad, más los intereses generados hasta la cancelación.
Para cancelar la hipoteca inversa, los herederos cuentan con un año de plazo en el que tienen varias
opciones, vender la vivienda para pagar la deuda, solicitar una hipoteca normal sobre la vivienda para
liquidar la hipoteca inversa o liquidar la deuda con su patrimonio y quedarse con la casa.
Si los herederos no quieren o no pueden hacerse cargo de la hipoteca inversa,
el banco podrá ejecutar el préstamo, sin que la entidad pueda ejecutar el cobro de otro patrimonio personal
de los herederos. Es decir, sólo podrá quedarse con la casa que se utilizó como garantía del préstamo.
¿Cuáles son las ventajas y desventajas de una hipoteca inversa?
Las ventajas que tiene una hipoteca inversa son:
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Le ofrece la seguridad al obtener una renta vitalicia como complemento a la pensión
(siempre que haya contratado el seguro de rentas diferidas).
Esta pensión hipotecaria le permite un mayor bienestar pudiendo pagar sus gastos personales, viajes con el imserso,...
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Conserva la posesión y propiedad de su vivienda,
pudiendo continuar viviendo en ella, alquilarla e incluso transmitirla por herencia.
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Tiene un mejor tratamiento fiscal siempre que el inmueble sea la vivienda habitual,
las cuotas mensuales que recibe el beneficiario no tributan.
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En cualquier momento se puede deshacer la operación, devolviendo a la entidad financiera
el dinero prestado hasta el día de la cancelación.
La mayoría de las entidades no cobran gastos por cancelar la hipoteca anticipadamente.
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Las escrituras públicas que documenten las operaciones de constitución, subrogación,
novación modificativa y cancelación de las hipotecas inversas están exentas de la cuota gradual
de documentos notariales del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Y las desventajas e inconvenientes:
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El cliente tiene que pagar los costes de
tasación de la vivienda
.
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La contratación de este producto exige unos
gastos de formalización de la hipoteca
que se incluyen como una disposición inicial con cargo al préstamo:
intereses, comisión de apertura, gastos de escritura en la notaría, registro y honorarios de gestoría,
impuestos diversos y la subscripción del seguro de rentas diferidas.
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Existen limitaciones a la hora de acceder a este tipo de producto:
algunas entidades no aceptan fincas por debajo de un valor considerable o en localidades
donde les sea difícil o poco rentable realizar las gestiones pertinentes
(por ejemplo por inexistencia de oficinas, problemas para vender a terceros el inmueble, etc.).
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La cuota de las hipotecas inversas no se actualiza con el IPC,
aunque se pueden pactar fórmulas para obtener rentas que incrementan cada año.
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El riesgo que puede suponer psicológicamente para la gente mayor desprenderse de uno de sus principales
bienes por los que han ahorrado toda la vida, como es la vivienda,
a pesar de mantener la propiedad y posesión de la finca y poder transmitirla a sus herederos.
¿Qué requisitos y condiciones tiene una hipoteca inversa?
En la actualidad, en España se exigen las siguientes condiciones para solicitar una hipoteca inversa:
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Los titulares deberán tener una edad mayor o igual a 65 años o estar afectadas
por cualquier situación de dependencia o discapacidad.
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La deuda sólo puede ser exigible por el banco o caja
(la vivienda tiene que estar completamente pagada)
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La entidad sólo podrá exigir la deuda y ejecutar la hipoteca cuando fallezca el prestatario o,
si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios.
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La vivienda debe haberse tasado y debe estar asegurada contra daños de acuerdo con la normativa vigente.
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El deudor tiene que disponer del importe del préstamo
o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas.
¿Qué banco ofrece la mejor hipoteca inversa?
No existe una única entidad en España que pueda ofrecer la mejor hipoteca inversa.
Hay muchos factores que determinan la renta a percibir y cada entidad establece las suyas,
de manera que en cada caso será diferente.
Si es importante tener en cuenta que la renta que percibirás dependerá básicamente
de los siguientes criterios:
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El valor resultante de la tasación de la casa, piso, etc.
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La edad del solicitante, de manera que según avanza la edad del subscriptor aumentará
la renta mensual que se percibirá por la operación,
ya que la entidad preve que tendrá que abonar dinero durante más menos tiempo
(el perfil ideal de la banca son los ancianos mayores de 75 años).
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El sexo, las mujeres con una mayor esperanza de vida generalmente tienen una cuota menor.
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El tipo de interés aplicado por la entidad bancaria.
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El tipo de vivienda a hipotecar
(vivienda habitual, 2ª vivienda, vivienda alquilada a un tercero, etc.).
¿Qué aspectos fiscales hay que tener en cuenta en las hipotecas inversas?
Es importante tener en cuenta los siguientes aspectos fiscales de las hipotecas inversas:
- z
Siempre que se constituya sobre vivienda habitual está exento del
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
y tendrá reducciones de tarifas notariales y registrales.
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Las cantidades recibidas de la hipoteca inversa no se consideran renta a efectos de IRPF
(independientemente de si es vivienda habitual o no) porque son disposiciones de un crédito,
lo que hace que estén exentas de impuestos.
Las cantidades recibidas a través del seguro de rentas vitalicias si están sujetas a tributación
con ventajas fiscales importantes (solo tributan el 1,44% de la renta).
Si mi edad es inferior a los 65 años, ¿puedo contratar la hipoteca inversa?
La Ley de la Hipoteca Inversa permite el acceso a los menores de 65 años solo si estas personas
tienen reconocido por la Administración la calificación de dependientes en cualquiera de sus grados,
o cuando tengan una discapacidad igual o superior al 33%.
¿Al contratar una hipoteca inversa, se pierde la condición de propietario de una vivienda?
No se pierde la condición de propietario. Se seguirá siendo el propietario de la vivienda porque
lo que se está contratando es un crédito, cuyo pago queda garantizado con dicha propiedad.
Es por ello, que al fallecimiento del titular de una vivienda sobre la que exista una hipoteca inversa,
los nuevos propietarios serán los herederos legales del causante.
