Comprar vivienda rural de 2ª mano sin registro en el catastro
Estoy interesado en un pareado de 2ª mano Está en en un pueblo. En una pequeña finca formada por 5 bloques (10 viviendas), como urbanización cerrada. El dueño me dice hace unos días que la vivienda no se encuentra registrada. Que cuando se hicieron se solicitó pero que no se sabe nada (¿?). Dentro de unos días me veré con él para que me lo aclare. En la web del catastro solo aparece con referencia catastral todo el terreno (finca). Aunque en el mapa tiene dibujado cada uno de los 5 bloques, ninguno tiene refencia catastral. La finca que los contiene dice: Datos del Bien Inmueble Clase:Urbano Uso: Suelos sin edificar, obras de urbanización y jardinería Datos de la Finca en la que se integra el Bien Inmueble Superficie construida 0 m2 Superficie suelo 2.763 m2 Tipo Finca: Suelo sin edificar Me gustaría saber qué implicaciones tiene esta situación. La verdad es que no tengo ni idea.¿Es recomendable comprar?. ¿Es una situación "de fiar"? ¿Qué habría que hacer? Creo que para empezar el banco te exige registro (por la nota simple) para la hipoteca. Gracias por vuestra ayuda.
3 Respuestas
El catastro suele ir más lento que la realidad física y además cualquier variación no consta hasta el año siguiente. Por ello, aunque no conste todavía la referencia catastral, siendo nueva, no es preocupante. Ahora bien, hay otras cosas que sí debe verificar.
1) Pídale al vendedor la licencia de primera ocupación. Si no la tiene todavía, no compre aún, porque puede ser que haya problemas con la licencia y hasta que no esté resuelto no va a poder tener ni agua ni luz.
2) Vaya al Ayuntamiento y compruebe que la construcción estaba en orden. En principio si tiene licencia de primera ocupación, es que sí está bien, pero no está de más comprobar que no haya ningún incidente, es decir, que la construcción tenía licencia municipal, se ajustó a ella, y no ha estado revocada,...
3) Si va usted a pedir una hipoteca, el banco va a exigirle que la finca esté registrada en el REgistro de la Propiedad. Si la construyó con hipoteca de promotor, existirá, pero hace falta firmar el final de obra. Si no está será o porque no tiene dinero o porque le falta la documentación correspondiente (licencias, seguro decenal...).
Si hizo la casa sin hipoteca o con una global para todo el solar, puede que no esté inscrita, en ese caso, es imprescindible que se inscriba su casa concreta, para lo cual debe haber o segregaciones de fincas, tantas como casas, o división en propiedad horizontal (cuyas reglas deberá conocer) y declaración de obra nueva terminada.
Normalmente el banco verifica la inscripción registral, pero lo hará una vez usted haya pagado las arras y por ello es importante asegurarse antes y/o condicionar la validez del contrato privado de arras o compraventa a las anteriores verificaciones.
Es aconsejable que le pida copia de todas estas escrituras y del impreso que presentó -o debió presentar- ante el catastro para declarar la construcción de las casas.
Comprar una casa recién construida en una urbanización nueva es más complejo que un piso de segunda mano en una ciudad. Sería conveniente que no firmara ni pagara nada sin que un abogado se lo verificara.
Chantal Catalá
CATALA ADVOCATS
La cuestión es que la vivienda tiene 10 años. El dueño nos enseña la solicitud de registro en el catastro (modelo 901) del año 2004. Cuenta que no han recibido respuesta (creo que tampoco nadie de la urbanización) y que por tanto no pagan IBI. Tampoco lo han reclamado (por cuestiones obvias). En cuanto al registro de la propiedad parece estar todo bien. (hemos pedido nota simple). La cuestión es que entiendo que yo, al hacer la compra-venta tendré que solicitar en el catastro un cambio de titularidad de una vivienda que no está registada ¿?¿?. Por otro lado, podrán reclamar el IBI atrasado de (creo) 4 años, pero a quién? Qué sería lo más conveniente en esta situación. Gracias
