Subrogación de hipoteca, qué es

Una subrogación de hipoteca es una modificación de las condiciones de un préstamo hipotecario. Este cambio puede afectar al deudor o al acreedor. Dicho de otra manera, al subrogar una hipoteca se puede cambiar el titular de la misma o el banco a quien se la debe.

Una subrogación de hipoteca se puede realizar en cualquier momento. Eso sí, para que pueda llevarse a cabo, todas las partes (titular o titulares y entidad) deben estar de acuerdo con la operación.

Tipos de subrogación de hipoteca

Existen varias maneras de subrogar una hipoteca. Así, puede producirse un cambio de deudor (persona titular del contrato) o de acreedor (de banco).

• Subrogación de hipoteca por cambio de deudor: cuando se quiere modificar la titularidad del préstamo (añadir o eliminar, por ejemplo, alguno de los titulares).
• Subrogación de hipoteca por cambio de acreedor: consiste en cambiar de banco el préstamo hipotecario para, generalmente, obtener mejores condiciones.

Subrogación de la hipoteca por cambio de deudor

La subrogación de una hipoteca por cambio de deudor consiste en cambiar las personas que aparecen como titulares de la misma. Habitualmente se produce cuando se vende una vivienda cuya hipoteca no se ha terminado de pagar. En esta situación, quien compra el piso hipotecado asume la titularidad del préstamo. La hipoteca mantendrá las mismas condiciones aunque cambie de nombre.

El principal beneficio de este tipo de subrogación de hipoteca es que los gastos son menores que los que conlleva cancelar la hipoteca de forma anticipada y solicitar un nuevo préstamo. No obstante, antes de decantarse entre una subrogación de deudor o una nueva hipoteca hay que valorar determinados aspectos y hacer números para ver qué nos puede salir más a cuenta.

En este sentido, al subrogar el deudor de la hipoteca, no se puede escoger el banco. Además, es imprescindible que la entidad apruebe cambio de deudor. Y es que la entidad bancaria estudiará el perfil del comprador de la casa para ver si realmente podrá hacerse cargo de los pagos.

Al respecto, el artículo 118 de la Ley Hipotecaria, especifica que “en caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el segundo se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito”.

Subrogación de hipoteca por cambio de acreedor

En una subrogación de hipoteca por cambio de acreedor se lleva la hipoteca a otro banco, habitualmente, para modificar las condiciones del préstamo actual y mejorarlas.

Entre otros, al subrogar la hipoteca por cambio de acreedor podemos modificar el tipo de interés (reducirlo, pasarlo de variable a fijo o a la inversa), cambiar el índice de referencia al que está vinculada la hipoteca, ampliar o reducir el plazo de amortización y cuotas, etcétera.

Para escoger bien la nueva hipoteca será imprescindible comparar entre las diferentes entidades. Para hacerlo con éxito y elegir la que más te conviene, te recomendamos utilizar el comparador de hipotecas de CrediMarket, donde podrás ver la oferta de los principales bancos que operan en España.

Qué puedes mejorar con una subrogación de hipoteca

Estas son las condiciones que puedes mejorar a través de una subrogación de hipoteca si la cambias de banco:

• Tipo de interés: con una subrogación de hipoteca se puede mejorar el interés, bien reduciéndolo, bien cambiando la hipoteca de variable a hipoteca fija o al revés.
• El plazo de amortización: reducirlo o ampliarlo y adaptarlo a tu economía actual. Así, si amplías ingresos, puedes reducir el plazo de amortización, la cuota será más elevada pero al final habrás pagado menos intereses. Si tus ingresos menguan, ampliar el plazo de amortización y rebajar las cuotas.
• Comisiones: para liberarte de ellas o reducirlas.
• Cláusulas abusivas: una subrogación de hipoteca también permite acabar con posibles cláusulas abusivas, como intereses de demora excesivos.
• Productos vinculados: eliminarlos. Como un seguro de hogar. De hecho, contratarlo a través de un comparador de seguros de hogar o, directamente, en una aseguradora puede ser más económico.

Antes de hacer una subrogación de hipoteca: qué debes saber

Antes de llevar a cabo una subrogación de hipoteca, debes tener en cuenta algunos aspectos. Se trata de puntos claves para que, cuando subrogues tu hipoteca, consigas las mejores condicones para ti:

• Analiza bien las condiciones del préstamo actual: antes de decidirte a subrogar la hipoteca, debes conocer muy bien las condiciones de la financiación que ya tienes contratada. Cuál es su tipo de interés, cláusulas… Así podremos ver si la nueva hipoteca nos ofrece mejores condiciones. En este punto, tampoco podemos obviar cuánto nos queda por pagar, el valor actual del inmueble…
• Estudia a fondo la oferta actual del mercado hipotecario: conocer las condiciones, requisitos y características de las hipotecas que se pueden encontrar en el mercado. Analizar la oferta existente para poder comparar aspectos como el tipo de interés, las comisiones… que proponen los diferentes bancos y financieras. Este análisis puedes hacerlo a través del comparador de hipotecas de CrediMarket. En solo dos minutos obtendrás resultados personalizados con las mejores entidades para hacer tu subrogación hipotecaria.

Cómo cambiar la hipoteca de banco paso a paso

Llevar a cabo una subrogación y cambiar tu hipoteca de banco es un proceso relativamente sencillo. Este es el paso a paso:

• Analiza el mercado hipotecario y detecta qué entidades cuentan con las mejores condiciones en cuanto a las subrogaciones de hipotecas. En este paso, te puedes ahorrar tiempo y dinero si usas el comparador de hipotecas de CrediMarket ya que podrás valorar la oferta de las principales entidades que operan en España al mismo tiempo, sin necesidad de ir de una en una. Fácil y rápido.
• Presenta tu solicitud de subrogación de hipoteca en la entidad en la que la quieres contratar (no en el actual).
• El nuevo banco estudiará tu perfil financiero para comprobar que eres solvente y que vas a poder devolver todo el dinero que pidas, más los intereses que genere, en el tiempo que determinéis y que eres buen pagador. Si considera que sí, empezarán los trámites de subrogación hipotecaria.
• El nuevo banco te presentará una oferta vinculante en la que se detallan las condiciones de la nueva hipoteca. También se la facilitará a la entidad en la que tienes contratada actualmente la hipoteca, que tendrá un plazo de siete días naturales para emitir un certificado de deuda pendiente.
• Una vez entregado el certificado, el banco actual cuenta con 15 días para ejercer su derecho a tanteo. Esto es, igualar (o mejorar) la oferta hecha por la nueva entidad. Es lo que se llama enervación de la subrogación hipotecaria. Igualmente, tú como deudor, podrás estudiar ambas propuestas y tener la última palabra.
• Firma de la subrogación: si pasados 15 días, el primer banco no se ha manifestado, se procederá a la firma de la subrogación. Para que sea válida, la nueva entidad ha de pagar la deuda pendiente con el banco original.

Gastos en una subrogación de hipoteca

Una subrogación de hipoteca conlleva una el pago de una serie de gastos: desde los administrativos (tasación, registro, etcétera) hasta la comisión por subrogación. Para que se pueda aplicar, debe estar especificada en el contrato que firmaste al suscribir la hipoteca.

Además, recuerda que la comisión por subrogación tiene ciertos límites legales en función de cuándo contrataste la hipoteca:

• Si firmaste tu hipoteca a partir del 16 de junio de 2019 y es a interés fijo, deberás abonar el 2 % del capital pendiente si llevas a cabo la subrogación durante los primeros 10 años de vida del préstamo y el 1,5 % si lo haces con posterioridad. Si es variable, la comisión será de hasta el 0,25% si haces la subrogación durante los primeros tres años, del 0,15 % si lo haces los cinco primeros y no hay comisión con posterioridad a ese tiempo.
• Si contrataste la hipoteca que quieres cambiar de banco entre diciembre de 2007 y junio de 2019, la comisión por subrogación no podrá superar el 0,5 % del capital pendiente si subrogación en los primeros seis años de vida de la hipoteca. A partir del sexto año, el tope está en el 0,25 %.
• La comisión máxima de subrogación hipotecaria en los préstamos firmados entre el 27 de abril de 2003 y diciembre de 2007 es del 0,5 % sobre el importe pendiente.
• En préstamos suscritos antes del 27 de abril del 2003, la comisión máxima por cambiar la hipoteca de banco es del 1,00 % sobre el capital pendiente.

Cómo conseguir la mejor la subrogación de hipoteca

Hay varios puntos a tener en cuenta a la hora de elegir la entidad en la que llevarás a cabo la subrogación hipotecaria. Básicamente:

• Comprueba que el capital que te ofrecen con la nueva hipoteca cubre bien tus necesidades.
• Fíjate en el tipo de interés que te aplica el banco en el que vas a subrogar la hipoteca y haz cálculos para ver si realmente te va a salir a cuenta el cambio. Compara la Tasa Anual Equivalente (TAE) de la actual hipoteca con la de la nueva. 
• Haz números y mira cómo quedarán las cuotas con las nuevas condiciones. En este sentido, la calculadora hipotecaria de CrediMarket te puede ayudar. Recuerda que el importe de las letras está directamente relacionado con el tipo de interés y el plazo de amortización.
• Revisa los precios de los productos bonificables (seguros, tarjetas, domiciliaciones…) con los que, en teoría, conseguirás una rebaja del tipo de interés de tu hipoteca
• Mira qué comisiones y otros gastos puede tener la subrogación de hipoteca.
• Asegúrate de que la operativa que te ofrece la nueva entidad, en la que solicitas la subrogación de hipoteca, se ajusta a tus necesidades como cliente.

Con todo, recuerda que no es una decisión fácil, sobre todo si no se conoce el mercado bancario en profundidad. Por eso te recordamos que, si lo deseas, puedes recurrir al comparador de hipotecas de CrediMarket desde donde te ayudaremos gratis a elegir la mejor subrogación de hipoteca.

Requisitos para hacer una subrogación hipotecaria

Si quieres hacer una subrogación hipotecaria por cambio de acreedor, cambiar tu hipoteca de banco, deberás demostrar que cumples con ciertos requisitos. Estos pueden variar en función de la entidad, aunque básicamente son los siguientes:

• Dispones de una buena situación económica y tu trabajo es estable.
• Has pagado todas las cuotas, sin falta ni retrasos, de la hipoteca que quieres subrogar.
• El dinero que solicitas no supera el 80 % del valor de tasación de la vivienda que hipotecas.
• El plazo de amortización de la nueva hipoteca no se extiende más de 30 años.

Documentación para cambiar la hipoteca de banco

Como sucede con cualquier financiación, el banco en el que solicites hacer la subrogación de hipoteca te pedirá que le presentes varios documentos. Con ellos, estudiará tu perfil crediticio y financiero. Es decir, se asegurará de que eres buen pagador y de que devolverás el dinero que has solicitado (más los intereses que genere) en el plazo que acordéis.

Los papeles que te solicitan para cambiar la hipoteca de banco pueden variar en función de la entidad. Con todo, estos son los más habituales:

• Documento de identificación sin caducar. Puede ser un DNI, NIE o pasaporte, por ejemplo.
• Copia del contrato laboral.
• Última declaración de la renta.
• Últimas nóminas (de dos a cinco, según los criterios de la entidad).
• Resumen de la vida laboral.
• Documentación de la hipoteca existente y la vivienda: escritura de la hipoteca y de la vivienda, nota simple e informe de tasación.
• Letras de otros préstamos que pueda haber y aceptar la autorización de acceso, al nuevo banco, a los datos en el CIRBE
• Últimos movimientos bancarios.

¿Qué bancos permiten hacer una subrogación de la hipoteca?

La mayoría de bancos dan la posibilidad de subrogar la hipoteca desde otra entidad y mejorar, así, las condiciones iniciales.

Para agilizar el proceso, puedes mirar las mejores opciones posibles en el comparador de subrogación de hipotecas de CrediMarket, donde recopilamos la oferta de las principales entidades que operan en España.

Además, si quieres que te hagamos un estudio personalizado y te mostremos cuáles son las hipotecas que por tus necesidades y perfil te encajan mejor, solo tienes que hacer clic en nuestro simulador de hipotecas y responder a estas sencillas preguntas:

• Marca la finalidad para la que pides la hipoteca: en este caso, mejorar la actual.
• Pon cuánto dinero te queda pendiente por pagar de la hipoteca existente.
• Indica el valor del inmueble y cuántos titulares tendrá la hipoteca que quieres subrogar.
• Detalla la situación laboral del titular que recibe mayores ingresos y cuánto gana al mes.
• Si tienes otros préstamos, pon cuánto pagas mensualmente por ellos.
• Indica la provincia en la que está la vivienda
• Finalmente, dinos tu nombre y apellidos, teléfono y dirección de correo electrónico.

Una vez hayas contestado a este sencillo recibirás un listado con la oferta de los mejores bancos para subrogar tu hipoteca y, además, podrás contar con la ayuda telefónica de nuestros agentes expertos. Recuerda que el apoyo que te brindamos desde CrediMarket, a la hora de cambiar tu hipoteca de banco, es gratis y sin compromiso para ti.

Subrogación de hipoteca y novación. Diferencias

Aunque ambas implican cambios en una hipoteca ya existente, una subrogación no es lo mismo que una novación. Por una parte, una subrogación de hipoteca implica modificar uno de los titulares del préstamo (quitar o añadir) o llevarse el préstamo a otra entidad.

Por otra parte, una novación hipotecaria es cualquier modificación que se lleve a cabo en el contrato a través del cual se suscribió el préstamo. Esto es, dentro de la misma entidad ya que sólo se cambia algún punto del documento. Así, se puede cambiar el importe del préstamo, el plazo de amortización, el tipo de interés al que está referenciada, introducir o reducir el número de garantías… 

En cualquier caso, ambas opciones, subrogación de hipoteca o novación, se pueden plantear como válidas cuando se quieren mejorar las condiciones de un préstamo ya existente. En este sentido, antes de decidirse por una u otra, te recomendamos que compares, evalúes y hagas números.

Una subrogación, que puede ser para cambiar el acreedor (la cambiamos de un banco a otro) o de deudor (de titular) es, por tanto, una clase de novación. Básicamente porque con ella se produce una modificación de condiciones.

Cuál es la mejor hipoteca autopromotor

La mejor hipoteca autopromotor será aquella que te permita construir la casa que deseas y que, además, tiene unas cuotas asumibles por la economía familiar. Sí, no te podemos dar el nombre de un préstamo para construir una casa concreto porque no existe. Su idoneidad dependerá de sus características y, también, de tus necesidades y condiciones.

Sea como sea, te vamos a dar una serie de pautas para que, a la hora de comparar hipotecas autopromotor, sepas en qué fijarte para elegir la mejor para ti.

• Elige el tipo de interés con el que sientas más comodidad. Decántate por una hipoteca fija si no quieres asumir riesgos. En caso contrario, elige una hipoteca variable con la que te beneficiarás de las bajadas del tipo de referencia, si las hay.
• Siguiendo con el tipo de interés de la hipoteca, intenta que sea lo más bajo posible. Compara las propuestas de varios bancos y fíjate en la Tasa Anual Equivalente (TAE) ya que se trata del precio real del préstamo. Ten en cuenta que en ella se incluye el Tipo de Interés Nominal (TIN) y otros gastos.
• Puestos a elegir, y siempre que la economía familiar lo permita, escoge el plazo de amortización más corto. Pagarás cuotas mensuales más elevadas pero, al final, habrás abonado menos intereses.
• Evita las comisiones o negocia para que sean lo más bajas posible, sobre todo las que se refieren a cambios en las condiciones de la hipoteca, como por amortizaciones anticipadas, por ejemplo.
• Asegúrate de que el banco que eliges responde a tus necesidades como cliente.

Una forma sencilla y cómoda de revisar todas estas condiciones es a través del comparador de hipotecas de CrediMarket, donde te detallamos la oferta de las principales entidades que operan en España. Para que valores y elijas la mejor opción para ti.